Zinsbindung im Niedrigzinsumfeld: Über kurz oder lang?

Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bieten attraktive Zinskonditionen, solche mit zwanzig oder mehr Jahren Laufzeit eine hohe Sicherheit. Welche Entscheidung die richtige ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Für Unentschlossene passt vielleicht eine dritte Option.

Was wollen Sie – und was können Sie sich leisten?

Es ist für viele die Gretchenfrage bei der Auswahl des passenden Baudarlehens: Den Top-Zins sichern und zehn Jahre lang von sehr niedrigen Zinskosten profitieren? Oder jetzt die günstigen – aber vergleichsweise teureren – Konditionen auf lange Sicht festschreiben und unabhängig von Zinsänderungen bleiben?

Die Antwort bei dieser Entscheidung hängt natürlich damit zusammen, wie viel Flexibilität Sie wünschen und wie hoch Ihr Sicherheitsbedürfnis ist. Doch das fällt manchmal schwer zu sagen. Vier Fragen und deren Antworten helfen, Klarheit über die richtige Finanzierungsstrategie zu gewinnen.

1. Sind Sie in der Lage, eine hohe monatliche Rate zu zahlen?

Je höher die anfängliche Tilgung eines Darlehens ist, umso schneller schmilzt die Restschuld. Die Zinsersparnis bei einem Angebot mit kürzerer Laufzeit sollte der Kreditnehmer daher unbedingt in die monatliche Rate stecken, um sich vom Zinsänderungsrisiko unabhängig zu machen. Wer sich eine vierprozentige Anfangstilgung leisten kann, hat bei einem Kredit über 100.000 Euro nach zehn Jahren 22.000 Euro weniger Schulden als derjenige, der zwei Prozent Tilgung wählt. Sondertilgungen können den Schuldenabbau zudem beschleunigen.

Kürzere oder längere Zinsbindung – was ist für Sie das Richtige?

2. Geht es um eine Anschlussfinanzierung, bei der die Darlehenssumme nicht mehr allzu hoch ist?

Beim Auslaufen der Zinsbindung ist für das Kostenrisiko entscheidend, wie viel von dem Darlehen bereits getilgt worden ist. Ist die Darlehenssumme von vornherein eher niedrig oder kann sie während der Laufzeit durch hohe Raten oder Sonderzahlungen reduziert werden, muss Sie sich selbst in einem weniger attraktiven Zinsumfeld kaum Sorgen vor einer Anschlussfinanzierung machen.

3. Sind Sie Selbstnutzer und wollen langfristig in Ihrer Immobilie wohnen?

Wer als junge Familie ein Haus kauft und dort langfristig Wurzeln schlagen will, sollte auf Sicherheit setzen. Oftmals ist es in dieser Lebensphase wichtig, dass die monatliche Belastung nicht allzu hoch ist und dass die Zinsen auf lange Zeit gesichert sind. Mit Volltilgerdarlehen lassen sich die Zinsen bis zur Rückzahlung der gesamten Kreditsumme sichern. Allerdings können die monatlichen Raten vergleichsweise hoch sein. Soll die monatliche Belastung beim Volltilger gering sein, muss eine entsprechend lange Laufzeiten gewählt werden.

4. Ist ein guter Zins und das Thema Zinssicherheit gleichermaßen wichtig?

Eine Mischfinanzierung mit einem langen und einem kurzfristigen Teil bietet sich als Kompromiss für Sie an, wenn Sie ihre Darlehenskosten möglichst niedrig halten und zugleich bei der Anschlussfinanzierung das Zinskostenrisiko begrenzen möchten. Solche Angebote bestehen aus zwei Darlehen, zum Beispiel wird eine Gesamtfinanzierung über 240.000 Euro aufgeteilt in ein Darlehen in Höhe von 80.000 Euro und fünf Jahren Laufzeit sowie ein Darlehen in Höhe von 160.000 Euro und fünfzehn Jahren Laufzeit.

Der kurzfristig angelegte Teil ist darauf ausgelegt, die Darlehenssumme möglichst schnell zu reduzieren – hier fließen also auch alle Sondertilgungen rein. Der zweite Teil ist für die langfristige Planung gedacht und derjenige, der das Zinsänderungsrisiko absichert.

Die Darlehenssplittung bietet einen attraktiven Gesamtzins, Sicherheit und gleichzeitig Flexibilität zu reagieren, wenn sich die Lebensumstände ändern. Zu bedenken ist allerdings, dass bei einer möglichen Anschlussfinanzierung weniger Handlungsspielraum vorhanden ist. Es muss voraussichtlich beim finanzierenden Institut verlängert oder beim Wechsel eine andere Bank bereit sein, sich bei der Besicherung des Darlehens hinter dem ursprünglichen Geldgeber einzuordnen, der bereits den langfristigen Anteil finanziert hat. Nicht allzu viele Banken sind jedoch bereit, sich bei einem solchen Finanzierungsmix in die zweite Reihe zu stellen. Am besten ist also der kurzfristig angelegte Teil bei Auslauf der Zinsbindung bereits abbezahlt.

(Prohyp, 23.05.19)


Kreditstandards der Banken

Als Kreditstandards oder Kreditrichtlinien bezeichnet man die internen Leitlinien, die Banken für die Vergabe von Krediten anwenden. Sie werden festgelegt, noch bevor es zu Verhandlungen über die konkrete Ausgestaltung von Kreditbedingungen kommt. In ihren Standards legt die Bank fest, welche Kredite sie gern vergeben, in welchen Sektoren und Ländern sie aktiv werden möchte und welche Sicherheiten sie akzeptiert.
Im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung stellt sie beispielsweise bei einem Baudarlehen fest, ob sie überhaupt gewillt ist, dem Bauherrn einen Kredit zu geben – und zu welchen Konditionen.

Kaufpreis versus Objektwert: Ist meine Wunschimmobilie den Preis wert?

Vor einer Finanzierungszusage ermittelt die Bank den Objektwert.

Dieser Artikel beleuchtet, welche Punkte für die Bank relevant sind, wie ich Ihnen mit einer vorherigen Ersteinschätzung helfen kann, und was getan werden kann, falls nach Auffassung der Bank Kaufpreis und Objektwert (stark) voneinander abweichen.

Wie ermittelt die Bank einen Objektwert?
Sie haben Ihr Traumhaus gefunden. Doch passt das Objekt wirklich zu Ihnen und zu der geplanten Finanzierung? Das will die Bank wissen. Der avisierte Verkaufs- bzw. Kaufpreis ist dabei für die Bank nicht aussagekräftig. Vielmehr ist für sie maßgeblich, welcher Preis realistisch ist, wenn die Immobilie weiterveräußert würde. Um das herauszufinden, nimmt sie eine Objektbewertung vor, das heißt, sie ermittelt den in ihren Augen angemessenen Marktwert. Dabei rechnet sie eher konservativ.
Bei der Objektbewertung geht es für die Bank auch um die Frage, ob die Immobilie für die Mehrheit der Bevölkerung von Interesse ist, etwa was Lage und Ausstattung betrifft. Im Umkehrschluss heißt das: Je individueller die Immobilie, desto vorsichtiger kalkuliert die Bank. Eine Einzellage außerhalb geschlossener Ortschaft, wie zum Beispiel ein Resthof, lässt sich vor dem Hintergrund in der Regel nur mit einem hohen Eigenkapitalanteil finanzieren.
Wie die Bank den Objektwert ermittelt, unterscheidet sich mitunter stark. Denn Banken wenden unterschiedliche Verfahren an und nutzen unterschiedliche Quellen. So gibt es auch nicht den EINEN Marktpreis, sondern vielmehr einen Korridor, in dem sich der Preis bewegt. Die detaillierte Objektbewertung ist ein komplexer Prozess. Er fällt den Banken leichter, wenn ihr alle dafür erforderlichen Unterlagen vorliegen.
Unabhängig davon kann ich Ihnen mithilfe einer Ersteinschätzung des Marktwertes eruieren, ob die Immobilie zu Ihrer Lebenssituation und der geplanten Finanzierung passt. Sollte Kaufpreis und Objektwert voneinander abweichen, kann oft mit einem geänderten Finanzierungskonzept und/oder einem anderen Bankpartner eine alternative Lösung gefunden werden.

Kredit abgezahlt, nun schnell die Grundschuld löschen?

Das Haus oder die Wohnung sind endlich bezahlt. Viele Eigentümer möchten das mit der Löschung der Grundschuld besiegeln. Aber ist das wirklich sinnvoll?

Es ist ein nachvollziehbarer Reflex:  Ist die letzte Rate bezahlt, soll das Grundbuch blitzeblank sein. Also schnell zum Grundbuchamt und eine Löschung des Kredits beantragen. Die dafür zu entrichtenden Gebühren – bei einer Grundschuld von 150.000 Euro rund 300 Euro – nehmen die glücklichen Eigentümer in Kauf.

Gleich zweimal sparen
Mehrere Hundert Euro auszugeben für einen bereits abgezahlten Kredit ist aber nur bedingt sinnvoll. Wer flexibel bleiben will, der lässt die Grundschuld einfach stehen. Sie kann für neue Finanzierungen herhalten. Schließlich kann es gut sein, dass der Eigentümer in ein paar Jahren wiederum Geld von seiner Bank braucht für Modernisierung, Umbau oder den Kauf einer weiteren Immobilie. Die Sicherung des Darlehens ist dann nur eine Formsache. Die im Grundbuch stehende Grundschuld wird praktisch wiederbelebt. Eigentümer sparen auf diese Weise gleich zweimal. Sie bezahlen weder für die Löschung etwas noch für den Neuantrag.
Doch was passiert beim Verkauf der Immobilie? Ganz einfach, die bestehende Grundschuld wird an den Käufer weitergegeben, eine sogenannte Grundschulabtretung. Die eingetragene Grundschuld erhält dann den Vermerk, dass sie an den Kreditgeber des Erwerbers abgegeben wurde. Hierbei profitieren sogar Verkäufer und Käufer. Der Verkäufer spart die Löschungsgebühr, der Käufer die Gebühren für den Neueintrag; er muss lediglich die weitaus geringeren Gebühren für die Abtretung der Grundschuld begleichen.
 

Löschungsbewilligung einholen
Es gibt noch weitere Möglichkeiten, die eingetragene Grundschuld zu nutzen. Wollen die eigenen Kinder bauen oder eine Eigentumswohnung kaufen, kann damit das Darlehen der Kinder besichert werden. Auch für einen Autokredit kann die Grundschuld genutzt werden. Für all diese Fälle bleiben Eigentümer mit einer nicht gelöschten Grundschuld jederzeit flexibel.
Empfehlenswert ist allerdings, sich von der Bank die Löschungsbewilligung einzuholen, sobald der Ursprungskredit vertragsmäßig getilgt ist. Der Kreditgeber erklärt sich in diesem Papier mit der Löschung einverstanden. Hierfür fallen keinerlei Gebühren an. Der ehemalige Darlehensnehmer erhält Handlungsfreiheit für alle Optionen.

(Quelle Immoscout24)